郑州合同律师

---

您当前位置: 主页 > 律师文集 > 合同常识 >
文章列表
雪灾是否必然免除逾期交房之责
2017-07-05 14:37 
 

  导读:2008年初,武汉遭遇了50年一遇的冰雪天气,给武汉市农业、交通运输业、建筑业等相关行业的生产和人们的生活造成了严重影响。也导致武汉市许多楼盘逾期交房,从而引发逾期交房官司不断。根据目前武汉市几个法院和仲裁机构的判决和裁定,几乎都认定了因雪灾而免除或部分免除开发商逾期交房的违约责任。

  但本人认为,只有当雪灾是导致开发商逾期交房原因时才能免除或部分免除开发商逾期交房的违约责任。即只有当雪灾(原因)与逾期交房(结果)存在因果关系,才能免责,而非一概免责。

  下面是本人代理的一起商品房买卖合同(hetong)纠纷案的代理词,其中也涉及此问题。此案还没有判决,希望该案判决能够一改一概免责的局面。

  代理词

审判长、审判员:

  湖北XX律师事务所接受本案本诉原告(反诉被告)建XX等113名购房人的委托,并指派我和童XX律师为其诉讼代理人。在此之前,我认真分析了《商品房买卖合同(hetong)》等相关材料,在开庭前,本诉原告和被告进行了证据交换,刚才又参加了法庭调查,对本案的基本事实有了比较全面和深入地了解。

  为维护本诉原告的合法权益,根据事实,依据法律,现针对本案本诉发表以下代理意见,供合议庭合议时参考。

  一、本诉原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效,合同当事人的合法权利应当受到法律的保护

  自2006年8月16日(杨X等)起至2007年11月10日(秦XX)止,本诉原告与本诉被告在本诉被告的售楼部分别签订了《武汉市商品房买卖合同》。该合同是在双方平等、自愿的基础上签订的,是双方真实意思表示的体现。并且该合同无论签约主体,还是合同形式和内容均符合法律的相关规定,因此是合法有效的合同,合同当事人的合法权利应当受到法律的保护。

  二、本诉被告未能在合同约定的时间内向本诉原告交付符合合同约定条件的商品房构成违约,应当承担逾期交房的违约责任

  该《商品房买卖合同》第九条第一款约定:"出卖人应当在2008年3月31日前(2008年5月31日前),将符合下列条件的商品房交付买受人使用。

  1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;

  2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成,并满足使用功能要求;

  3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成,并经有关行业单位认可达到正常使用条件;

  4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;…"

  但时至今日,本诉被告没有履行合同约定的以上义务,成就以上合同约定的交房条件,将符合交房条件的商品房交付给本诉原告,从而构成逾期交房的违约事实。

  按照该《商品房买卖合同》第十条约定:"出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:

  第1种方式中约定:逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之2.1的违约金。"

  据此,本诉被告应当向本诉原告承担合同约定的逾期交房的违约责任。

  三、本诉被告以发生不可抗力--雪灾为由,要求免除逾期交房违约责任的抗辩事由不能成立

  (一)本诉被告并非因不可抗力--雪灾而不能履行合同,本诉被告认可的建筑企业的施工生产计划缺乏预见性、科学性以及至今不能通过竣工验收成就交房条件才是导致逾期交房的真正原因。

  《合同法》第117条规定:"因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。"

  可见,免除责任的前提条件是因为发生不可抗力,造成不能履行合同的结果。

  不可抗力与不能履行合同之间存在因果关系是决定免除责任的基本要件,如果两者之间没有因果关系则不能免除责任。

  那么,本诉被告是不是因为发生了不可抗力--雪灾,才不能履行合同的呢?显然不是。

  根据本诉被告提供的第三、第五、第六、第七组证据和武汉市冬季气候特征,可以证明本诉被告不能履行合同,是因为经过本诉被告认可的建筑企业的施工生产计划缺乏预见性、科学性造成的,而非不可抗力--雪灾造成的。

  第三组证据--《闽东国际城施工生产季计划》,按照此计划,2008年元月1日至元月15日,做4#楼吊栏口保温、裙房外墙保温;2008年元月1日至2月29日,做裙房外墙干挂花岗岩;2008年元月7日至2月25日,做3#楼吊栏口玻璃幕墙;其余的计划就是在室外涂涂料,刷油漆。




您可能对以下文章也会感兴趣
  • 2.西安新版商品房买卖合同五个要点
  • 3.情事变更原则的深入学习
  • 4.项目经理未用公章签的合同有效吗
  • 5.怎样更好的防止合同诈骗
  • 6.房屋租赁中转租合同的效力
  • 服务导航

    微信扫一扫
    咨询更方便

    免费咨询电话:
    15324885608