郑州合同律师

---

您当前位置: 主页 > 律师文集 > 合同常识 >
文章列表
商品房预售限制的条件
2017-07-12 10:30 
 

a href=

  1、规定商品房预售的条件是规范房地产开发销售行为,保护购房者利益的必然要求。商品房预售是—种特殊的买卖行为,主要是由于买卖的标的物是一种尚不存在的物,因此在法律上也有相应的特殊规则规范。

  房地产公司将正在建造中的房屋销售给购房人,房地产公司实际上也尚未取得完整的所有权,买受人取得的是—种物权期待权。商品房预售有利于房地产公司进行资金融通,避免市场风险波动。

  但是对于买受人来说,虽然减轻了支付压力,但是也面临着巨大的风险。交付的购房款是否能够真正的用于房屋建设?商品房是否能够按时竣工,以及实际交付房屋是否符合约定等等问题都是非常重要的,尤其就目前来看,购买商品房是民众生活中的重要消费行为,所以为了维护消费者的利益,法律对房地产公司进行商品房预售的条件作了严格的规定。

  《商品房销售管理办法》第6条规定,商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

  《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定,房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

  (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

  (4)已办理预售登记,取得商品房顶售许可证明。

  《城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售,应当符合下列条件:

  (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (2)持有建设工程规划许可证;

  (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

  (4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

  《城市商品房预售管理办法》第5、6条规定,商品房预售应当符合下列条件:

  (1)已交付全部上地使用权出让金,取得土地使用权证;

  (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

  (4)商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

  2、商品房预售的条件规定是一种行政管理手段,并不是合同生效的并存条件。《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都是具有浓厚的行政管理性质的法律法规,主要是为了规范房地产开发企业的经营行为,商品房预售的条件规定反映的首先是行政管理与房地产企业之间的关系。

  商品房预售合同的效力首先适用的是《民法通则》55条和《中华人民共和国合同法》52条的规定,即只要满足主体合格、意思表示真实、不违反法律的强制性规定、标的确定、合法、可能的要件就可以认为是合法有效的。最高人民法院《关于适用“中华人民共合国合同法”若干问题的解释(一)》第9条规定,依照合同法44条第2款的规定,法律行政法规规定合同应当办理批准手续或办理批准、登记等手续才生效的,在—审法庭辩论结束前当事人仍然没有办理批准手续的或者仍未办理批准登记手续的,人民法院应当认定合同未生效;法律行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记等手续,但未规定登记后生效的,当事人没有办理批准手续的或者仍未办理批准登记手续的不影响合同效力,但是不发生合同标的物所有权以及其他物权转移的法律效力。

  所以虽然《商品房销售管理办法》第6条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条、《城巾房地产管理法》第44条、《城市商品房预售管理办法》第5、6条中规定商品房预售应该满足一定的条件,但是没有明确该条件是商品房预售合同的生效要件,所以也不能直接认定这些条件为合同生效要件。




您可能对以下文章也会感兴趣
  • 2.西安新版商品房买卖合同五个要点
  • 3.情事变更原则的深入学习
  • 4.项目经理未用公章签的合同有效吗
  • 5.房屋租赁中转租合同的效力
  • 6.怎样更好的防止合同诈骗
  • 服务导航

    微信扫一扫
    咨询更方便

    免费咨询电话:
    15324885608